C.M. 08/01/1999 n. 13/T

-all'accertamento delle caratteristiche delle costruzioni e segnatamente della tipologia, epoca, stato di conservazione e destinazione dell'unità di riferimento. A titolo di esempio si riportano i seguenti prospetti: +-----------------------------------------------------+ ¦ Mz ¦ Destinazione ¦ Tipologia ¦ Categoria ¦ +-----+--------------+--------------------+-----------¦ ¦ A ¦ residenziale ¦ palazzo storico ¦ R/1 ¦ +-----+--------------+--------------------+-----------¦ ¦ B ¦ residenziale ¦ palazzina ¦ R/1 ¦ +-----+--------------+--------------------+-----------¦ ¦ C ¦ residenziale ¦ case in linea ¦ R/1 ¦ +-----+--------------+--------------------+---------- ¦ ¦ D ¦ residenziale ¦ ville e villini ¦ R/2 ¦ +-----+--------------+--------------------+---------- ¦ ¦ E ¦ direzionale ¦ fabbricato a torre ¦ T/7 ¦ +-----+--------------+-------------------+----------- ¦ ¦ F ¦ artigianale ¦ capannone ¦ T/2 ¦ +----------------------------------------------------+ +-----------------------------------------------------+ ¦ Tipologia ¦ Epoca ¦ Stato di ¦ ¦ ¦ di costruzione ¦ conservazione ¦ +--------------------+---------------+--------------- ¦ ¦ palazzo storico ¦ antica ¦ mediocre ¦ +--------------------+---------------+--------------- ¦ ¦ palazzina ¦ vecchia ¦ buono ¦ +--------------------+---------------+--------------- ¦ ¦ case in linea ¦ recente ¦ buono ¦ +--------------------+---------------+--------------- ¦ ¦ ville e villini ¦ recente ¦ buono ¦ +--------------------+---------------+--------------- ¦ ¦ fabbricato a torre ¦ nuova ¦ ottimo ¦ +--------------------+---------------+--------------- ¦ ¦ capannone ¦ recente ¦ buono ¦ +----------------------------------------------------+

- alla individuazione dei valori dei fabbricati necessari alle verifiche, facendo ricorso all'osservatorio dei valori immobiliari del dipartimento del territorio e ad altre fonti specializzate, nonché ad indagini dirette sul territorio. Si ipotizzi di avere definito i seguenti valori per ogni zona o anche per ogni foglio di mappa (mil/mq): +-----------------------------------------------------+ ¦ Mz ¦ VM min ¦ VM max ¦ VM medio ¦ +-----+---------------+---------------+---------------¦ ¦ A ¦ 4,5 ¦ 6,5 ¦ 5 ¦ +-----+--------------+---------------+--------------- ¦ ¦ B ¦ 3,5 ¦ 5,5 ¦ 5,5 ¦ +-----+---------------+--------------+--------------- ¦ ¦ C ¦ 3 ¦ 5 ¦ 4 ¦ +-----+---------------+---------------+-------------- ¦ ¦ D ¦ 2 ¦ 3 ¦ 2,5 ¦ +-----+---------------+---------------+---------------¦ ¦ E ¦ 3,5 ¦ 4,5 ¦ 4 ¦ +-----+---------------+---------------+---------------¦ ¦ F ¦ 0,8 ¦ 1,2 ¦ 1,0 ¦ +----------------------------------------------------+

- alla verifica dei requisiti, tenendo presente che i limiti del rapporto dei valori medi sono applicabili soltano fra due microzone contigue aventi omogenea destinazione urbanistica

a) verifica del requisito interno: VM max/VM min 3/4 2 (o 3) +-----------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ VM max ¦ ¦ Mz ¦ Destinazione ¦ VM min ¦ VM max ¦ ------ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ VM min ¦ +-----+--------------+----------+---------+---------- ¦ ¦ A ¦ residenziale ¦ 4,5 ¦ 6,5 ¦ 1,44 ¦ +-----+--------------+----------+---------+---------- ¦ ¦ B ¦ residenziale ¦ 3,5 ¦ 5,5 ¦ 1,57 ¦ +-----+--------------+---------+----------+---------- ¦ ¦ C ¦ residenziale ¦ 3 ¦ 5 ¦ 1,66 ¦ +-----+--------------+---------+----------+---------- ¦ ¦ D ¦ residenziale ¦ 2 ¦ 3 ¦ 1,50 ¦ +-----+--------------+---------+----------+---------- ¦ ¦ E ¦ direzionale ¦ 3,5 ¦ 4,5 ¦ 1,29 ¦ +-----+--------------+---------+----------+---------- ¦ ¦ F ¦ artigianale ¦ 0,8 ¦ 1,2 ¦ 1,50 ¦ +----------------------------------------------------+ Le zone distinte dalle lettere A, B e C, di analoga destinazione urbanistica, possono essere accorpate in un'unica microzona (A), risultando praticamente rispettato il limite del rapporto VM max/VM min (circa uguale a due). Pertanto, in base a questa prima verifica, le microzone relative al centro abitato del capoluogo si riducono alle seguenti quattro (figura 1/6): +-----------------------------------------------------+ ¦ Mz ¦ VM min ¦ VM max ¦ VM medio ¦ +-----+---------------+---------------+---------------¦ ¦ A ¦ 3 ¦ 6,5 ¦ 4,5 ¦ +-----+

--------------+---------------+---------------¦ ¦ D ¦ 2 ¦ 3 ¦ 2,5 ¦ +-----+---------------+--------------+--------------- ¦ ¦ E ¦ 3,5 ¦ 4,5 ¦ 4 ¦ +-----+---------------+---------------+-------------- ¦ ¦ F ¦ 0,8 ¦ 1,2 ¦ 1 ¦ +-----------------------------------------------------+

b) Verifica del requisito esterno: {(Vm sup - Vm inf.) / Vm inf} _ 30% (o 20%) Lo scostamento percentuale dei valori medi delle unità di riferimento in due microzone contigue di omogenea destinazione urbanistica non deve risultare inferiore al 30% (ed in casi eccezionali al 20%). +-----------------------------------------------------+ ¦ Mz ¦ Destinazione ¦ V medio ¦ Scostamento ¦ +-----+--------------+---------------+----------------¦ ¦ A ¦ residenziale ¦ 4,5 ¦ -- ¦ +-----+--------------+---------------+----------------¦ ¦ D ¦ residenziale ¦ 2,5 ¦ 80 % ¦ +-----------------------------------------------------+ Per quanto sopra richiamato, la verifica deve essere effettuata limitatamente alle microzone A e D (di omogenea destinazione residenziale). Attesa la positività della stessa (in quanto lo scostamento è risultato dell'ordine dell' 80%), nell'ambito principale del comune prefigurato risulta definita la microzonazione rappresentata nella figura 1/7. Formazione delle microzone per il residuo territorio comune Estendendo la metodologia sopra illustrata all'intero territorio comunale, possono essere completate le operazioni di microzonazione dell'intero territorio comunale (figura 1/8). vedi Fig. 1/8 Nell'esempio è stato ipotizzato un territorio, completamente uniforme per caratteristiche ambientali, ove i centri abitati minori costituiscono distinte microzone, mentre il territorio agricolo residuale individua un'unica ed ultima microzona. Ipotesi di presenza di barriere naturali ed artificiali Nell'esempio di figura n. 1/9, sono state evidenziate le risultanze delle operazioni di microzonizzazione relative ad un contesto più articolato del territorio, con presenza cioè di barriere naturali ed artificiali. La barriera naturale nello schema prefigurato, può essere costituita da un fiume che separa due zone, una pianeggiante e l'altra collinare, ovvero da una linea di demarcazione naturale tra zona pedemontana e pianura. La barriera artificiale da una linea ferroviaria (ovvero da un asse autostradale). Ai sensi del dettato regolamentare, le barriere naturali ed artificiali richiedono una specifica attenzione ed articolazione del territorio soltano nei casi, in cui abbiano generato negli ambiti laterali una diversificazione dei caratteri, quantitativi e qualitativi, tali da giustificare l'assunzione di distinte microzone. Nello schema di figura 1/9, è stato di fatto ipotizzato il verificarsi delle suddette condizioni:

-nella zona rurale, nella quale sono state definite due microzone (nn. 8 e 9);

- nel centro abitato del capoluogo, per la zona direzionale e residenziale (nn. 10 e 11). Di contro si è ipotizzato che la barriera artificiale non abbia provocato analoghi effetti nella zona artigianale e nel centro abitato minore. Allegato n. 2 FORMAZIONE DELLE MICROZONE COMUNALI SCHEMA DELLA METODOLOGIA DIRETTA Formazione delle microzone per il centro abitato del capoluogo Con riferimento alla individuazione del centro abitato (di cui alla figura 1/1 dell'allegato n. 1), sono da eseguire le seguenti operazioni:

-delimitazione delle zone di omogeneo apprezzamento dei valori medi dei fabbricati di prevalente destinazione, cioè quella più ricorrente sul quadro di unione dei fogli catastali;

-individuazione in ogni zona dell'unità di riferimento, in base alla destinazione, alla tipologia edilizia, nonché all'epoca di costruzione e stato di conservazione;

- accertamento dei valori minimo e massimo delle unità immobiliari di riferimento (in base ad osservatori qualificati ed a dati accertati sul mercato);

-verifica per ciascuna microzona così definita dei requisiti quantitativi concernenti i valori interni ed esterni, conformemente a quanto già indicato nell'allegato 1. Nella permanenza delle condizioni prefigurate nel suddetto allegato, si ipotizza di essere pervenuti ad una articolazione del territorio vicina a quella ottenuta con il metodo indiretto (figura 2/1).

- Zonizzazione del centro abitato eseguita sulla base dei valori d ei fabbricati rilevati nelle singole zone per le unità di riferimento a) Verifica del requisito interno: Vm max / Vm min 3/4 2 (o 3) +-----------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ VM max ¦ ¦ Mz ¦ Destinazione ¦ VM min ¦ VM max ¦ ------ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ VM min ¦ +-----+--------------+----------+---------+---------- ¦ ¦ A ¦ residenziale ¦ 3,5 ¦ 5,5 ¦ 1,86 ¦ +-----+--------------+----------+---------+---------- ¦ ¦ B ¦ residenziale ¦ 3 ¦ 5 ¦ 1,66 ¦ +-----+--------------+----------+---------+---------- ¦ ¦ C ¦ residenziale ¦ 2 ¦ 3 ¦ 1,50 ¦ +-----+--------------+----------+---------+---------- ¦ ¦ D ¦ direzionale ¦ 3,5 ¦ 4,5 ¦ 1,29 ¦ +-----+--------------+----------+---------+---------- ¦ ¦ E ¦ artigianale ¦ 0,8 ¦ 1,2 ¦ 1,50 ¦ +---------------------------------------------------- + Le zone A e B di omogenea destinazione urbanistica, possono essere accorpate, risultando rispettato il limite del rapporto VM max/VM min (circa uguale a due) . Si ottengono così i seguenti nuovi ambiti: +-----------------------------------------------------+ ¦ Mz ¦ Destinazione ¦ VM min ¦ VM max ¦ VM MEDIO ¦ +-----+--------------+----------+----------+----------¦ ¦ A ¦ residenziale ¦ 3 ¦ 6,5 ¦ 4,5 ¦ +-----+--------------+----------+----------+----------¦ ¦ C ¦ residenziale ¦ 2 ¦ 3 ¦ 2,5 ¦ +-----+--------------+----------+----------+----------¦ ¦ D ¦ direzionale ¦ 3,5 ¦ 4,5 ¦ 4 ¦ +-----+--------------+----------+----------+----------¦ ¦ E ¦ artigianale ¦ 0,8 ¦ 1,2 ¦ 1 ¦ +-----------------------------------------------------+ Graficamente i risultati sono rappresentati nella figura 2/2.

b) Verifica del requisito esterno: {(VM sup. - VM inf.) / VM inf,} _ 30% (o 20%) Verifica dello scostamento percentuale dei valori medi delle unità immobiliari di riferimento nelle due microzone contigue di omogenea destinazione urbanistica. +-----------------------------------------------------+ ¦ Mz ¦ Destinazione ¦ V medio ¦ Scostamento ¦ +-----+--------------+---------------+----------------¦ ¦ A ¦ residenziale ¦ 4,5 ¦ -- ¦ +-----+--------------+---------------+----------------¦ ¦ C ¦ residenziale ¦ 2,5 ¦ 80 % ¦ +-----------------------------------------------------+ Dalla verifica, affatto simmetrica a quella svolta nell'esempio sviluppato nell'allegato 1, trova conferma la correttezza della opzione operata a favore di due microzone (A, B), nonché la soluzione già individuata con la procedura indiretta per la zonizzazione del centro abitato principale (figura 2/3). Allegato n. 3 FORMAZIONE DELLE MICROZONE COMUNALI INDICAZIONI CIRCA LA DENOMINAZIONE DELLE MICROZONE Per motivi di chiarezza e trasparenza, appare opportuno attribuire ad ogni microzona, oltre al numero cardinale identificativo nell'ambito del comune, anche una descrizione sintetica rappresentativa della specifica natura e del suo merito economico.

A) Comuni con popolazione ed estensione dei centri abitati di limitata entità (v. paragrafo 5.4 e figura 8 della istruzione) Per i comuni in esame, l'eventuale articolazione in microzone, può assumere di norma le seguenti definizioni:

-centro abitato del capoluogo;

-centro abitato delle frazioni;

-zona residuale agricola.

B) Comuni con popolazione ed estensione dei centri abitati di media entità Nella fattispecie le microzone prodotte dalle operazioni di articolazione, ad esempio, possono assumere, le seguenti definizioni:

-centro storico (del capoluogo);

-zona centrale (del capoluogo);

-zona semicentrale (del capoluogo);

-zona periferica (del capoluogo);